Miért nehéz ipari ingatlant eladni?

Bevezetés

Ipari ingatlanok értékesítése, összetettebb folyamat, mint más ingatlanpiaci területeken. Itt  számos speciális kihívással kell szembenézni az Eladóknak, amelyek miatt az eredményes értékesítés, alapos felkészülést és célzott stratégiát igényel. Ebben a cikkben szeretném összefoglalni azokat a tényezőket, amelyek nehezítik egy ipari ingatlan értékesítését, illetve néhány olyan javaslatot kiemelni, amivel segíteni lehet az adásvételt. 
 

1. Egyedi szűk Vevőkör

Az ipari ingatlanok értékesítésének egyik legnagyobb kihívása, hogy a potenciális vevők száma kisebb, mint például a lakó ingatlanok esetében. Speciális épületek sok esetben, egy szakma kiszolgálására épültek és legtöbbször ez a szakmai kör tudja adottságait használni. Általános középmagas egyszerű ipari csarnoképületek több szakterület részére használhatók, kisebb-nagyobb kompromisszumok mellett. Raktárak sok esetben magasak és gyengébb szigeteléssel, gépészettel rendelkeznek. Üzemek alacsonyabbak, erősebb szigeteléssel és gépészettel felszereltek.
 

2. Árazás nehézsége

Az ipari ingatlanok értékesítési problémáinak másik alapvető oka a reális árképzés hiánya. A piacon hiányoznak egységes értékelési szabványok, ami azt jelenti, hogy a tulajdonosok gyakran szubjektív vagy nem megalapozott adatok alapján határozzák meg saját ingatlanuk árát. Sajnos nagyon könnyű túlárazni az ipari ingatlanokat, mert kialakításuk és arányaik egyediek. Ezért nehéz alkalmazni az ingatlan értékbecslés, elsősorban összehasonlítással működő módszereit.
Szakértői becslések hiányában a tulajdonosok gyakran a lakó ingatlanpiaci trendeket próbálják követni, ami irreleváns árakat eredményez.
Emiatt, az ipari ingatlan piacon, számos sok-sok éve kínált ingatlant találni. 
Egy ipari ingatlanszakértő segíthet a lehető legmagasabb, de reális ár kialakításában.
 

3. Lokáció más módon előny vagy hátrány

Az ipari ingatlanok esetében IS a lokáció kulcsfontosságú tényező, ám más szempontok szerint válik meghatározóvá, mint például a lakó- vagy kereskedelmi ingatlanoknál. 
Az ipari ingatlanok elsődleges vásárlói általában olyan cégek, amelyek számára a szállítási és elosztási folyamatok hatékonysága kiemelt fontosságú. Ezért a közlekedési csomópontok – például autópályák, városi főútvonalak, vagy vasúti terminálok – közelsége alapvető elvárás lehet.
Továbbá a potenciális vevők gyakran előnyben részesítik azokat a régiókat, ahol már működő ipari központok találhatók. Az ilyen területeken könnyebben elérhető szakképzett munkaerő, ami szintén kiemelt lokációs szempont. 
 

4. Gazdasági környezet szerepe

Nagyon lényeges, hogy az értékesítés időszakában a konjunktúra, stagnálás vagy recesszió jellemző a gazdasági környezetre. Ezen változtatni nem tudunk, de az értékesítés stratégiájának, irányának és az árképzésnek  alkalmazkodnia kell a gazdasági környezethez. 
Gazdasági növekedés és konjunktúra idején az ipari vállalatok nagy részének nagyobb szükségük lehet új nagyobb kapacitású ingatlanokra, ami növeli az ipari ingatlanok iránti keresletet és az értük kapható vételárat.. 
Recesszió vagy stagnálás esetén, viszont a vállalatok ingatlanpiaci aktivitása csökken, mert sokkal óvatosabban vállalhatnak hosszú távú elkötelezettséget. 
 

5. Gyorsabb avulás a technikai fejlődés miatt

Az ipari ingatlanok esetében gyakran felmerül az avulás problémája. 
Az elmúlt évek technológiai fejlődése és fenntarthatósági elvárásai miatt sok régebbi épület már nem felel meg a modern ipari vállalatok igényeinek jelentős átalakítás nélkül.  Energiahatékonysági előírások szigorodtak, így egy régebbi, rosszul szigetelt vagy elavult fűtési-hűtési rendszerrel rendelkező ingatlan, jelentős beruházást igényelhet egy új Tulajdonos részéről. Ezt az árazás tekintetében szükséges figyelembe venni.
 

6. Nagyobb összegű pénzügyi elkötelezettség

Az ipari ingatlanok jellemzően nagyobb méretűek és értékűek, mint más típusú ingatlanok, ezért csak azok a vállalkozások vagy befektetők jöhetnek szóba Vevőként, akik megfelelő tőkével, önerővel és ebből következő hitel lehetőségekkel rendelkeznek. Nagy összegű vásárlást sokszor lassú és körülményes döntési folyamat előz meg.
 

Megoldások az értékesítés elősegítésére
 

7. Piacképes állapotba hozás

Az ipari ingatlanok értékesítésének egyik kulcsa, hogy az ingatlant olyan állapotba hozzuk, amely vonzóvá teszi a potenciális vevők számára. Az ipari épületek általában nagy igénybevételnek vannak kitéve, ezért az épület állapota jelentős szerepet játszik az ingatlan érték képzésében.
A Vevők számára az egyik legfontosabb szempont az ingatlan műszaki állapota, ezért érdemes az eladás előtt elvégezni a legszükségesebb felújításokat és karbantartási munkálatokat.
Alapvető karbantartás: Tetőszerkezet, nyílászárók, padlózat, világítás és elektromos hálózat állapotának ellenőrzése és javítása, stb. Energiatakarékos világítás, szigetelés, fűtési és hűtési rendszerek fejlesztése, amely növeli az ingatlan értékét és vonzerejét.
Egy tiszta, rendezett és jól karbantartott ingatlan pozitív első benyomást kelt. A falfestés, burkolatok cseréje és a külső terület rendezettsége mind tovább növelhetik az eladhatóságot. Ű
 

8. Jogi és adminisztratív akadályok kezelése, eltávolítása

Tulajdoni lap és terhek ellenőrzésével az eladás előtt érdemes meggyőződni arról, hogy nincs az ingatlanon olyan jelzálog, végrehajtás vagy egyéb teher, amely már lejárt, de akadályozhatja a tranzakciót. Ingatlanhoz tartozó engedélyek és dokumentációk megléte szintén fontos szempont abban az esetben ha ezek relevánsak a lehetséges tranzakció szempontjából. 
 

9. Ipari ingatlan-specialisták

Az ipari ingatlanpiac szűkebb és bonyolultabb, mint a lakó ingatlanoké, ezért egy szakosodott és piaci viszonyokat ismerő ipari közvetítő hatékonyan tud segíteni az értékesítésben. Érdemes készíteni egy értékesítési stratégiát amelynek része a lehetséges célcsoport vagy célcsoportok meghatározása. 
Hirdetések mellett fontos megkeresni a potenciális Vevők ezen körét, akár közvetlen kapcsolatokon keresztül, akár különböző üzleti csatornákon. Az ipari ingatlanok értékesítéséhez elengedhetetlen, hogy azt a  közönséget érjük el, és olyan platformokon keresztül, amelyeket ők aktívan használnak.
Az ipari ingatlanok értékesítésében továbbá a megfelelő marketingstratégia kulcsszerepet játszik. A minőségi vizuális tartalom növeli az érdeklődést és segít kiemelni az ingatlan előnyeit. A lényeges műszaki adatok (belmagasság, közmű-ellátottság, meglévő gépészet, stb.) és minél részletesebb műszaki leírások megléte, segíthet a potenciális Vevők döntésében. 
 

Összegzés

Az ipari ingatlanok eladása nem csak egy egyszerű hirdetés feladásából áll – speciális körülmények megismerésére, megértésére és kezelésére van szükség, továbbá hatékony marketingre és célzott kommunikációra. Az online és offline csatornák együttes használata, a professzionális bemutatás, valamint az iparágra szabott értékesítési stratégiák mind segíthetnek abban, hogy egy ipari ingatlan a lehető legmagasabb áron, és belátható időn belül találjon Vevőre.
Az ipari ingatlanok specifikus kialakítása és funkciója miatt az értékesítés nehezebb lehet, mint más ingatlanpiaci szegmensekben. Az Eladóknak tisztában kell lenniük azzal, hogy a potenciális Vevők száma korlátozott, és sok esetben akár komoly beruházás szükséges ahhoz, hogy az ingatlan egy új Felhasználó számára is megfelelő legyen. Az ipari ingatlanpiac rendkívül érzékeny a külső tényezőkre. A gazdasági ciklusok, az iparági változások, a regionális különbségek és a szabályozási környezet mind-mind hatással vannak az ingatlanok értékére és az értékesítési időre. Ezért az ipari ingatlanok értékesítésekor fontos figyelembe venni a piaci trendeket és törekedni kell a reális árképzésre.

Bármely kérdés esetén, keressenek bizalommal.

Radnai Ervin
ipari ingatlanközvetítő
és értékbecslő